Darowizna mieszkania dla dziecka krok po kroku. jak załatwić formalności i uniknąć podatku?

Przekazanie majątku dziecku to jeden z najczęstszych sposobów na ułatwienie mu startu w dorosłe życie.

Zanim jednak zdecydujemy się na ten krok, pojawia się uzasadniona obawa o koszty całego przedsięwzięcia, a w szczególności o wysokość podatku, jaki trzeba będzie odprowadzić do urzędu skarbowego. Na szczęście polskie prawo przewiduje całkowite zwolnienie z podatku od darowizny dla najbliższej rodziny. Aby jednak skorzystać z tej preferencji w przypadku przekazywania nieruchomości, niezbędne jest dopełnienie rygorystycznych wymogów formalnych. W cały proces od początku musi być zaangażowany notariusz Goglolin, który w imieniu stron sporządzi umowę i dopilnuje prawidłowego zgłoszenia faktu darowizny do odpowiednich urzędów.

Kluczem do bezstresowego i darmowego (pod względem podatkowym) przepisania mieszkania jest zrozumienie zasad działania tzw. zerowej grupy podatkowej oraz właściwe przygotowanie dokumentacji dla kancelarii notarialnej.

Kto dokładnie należy do zerowej grupy podatkowej?

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn przysługuje osobom należącym do tzw. zerowej grupy podatkowej. Przepisy precyzyjnie określają krąg osób, które mogą przekazywać sobie majątek bez konieczności dzielenia się nim z fiskusem. Do tej grupy zalicza się:

małżonka,

zstępnych (czyli dzieci, wnuki, prawnuki),

wstępnych (rodziców, dziadków),

pasierba, rodzeństwo, ojczyma oraz macochę.

Należy pamiętać, że ulga ta jest nielimitowana kwotowo. Oznacza to, że darowizna nieruchomości wartej zarówno sto tysięcy, jak i kilka milionów złotych, będzie w pełni zwolniona z opodatkowania, jeśli zostanie przeprowadzona we właściwej formie prawnej.

Wymóg formy aktu notarialnego

O ile w przypadku darowizny gotówki często wystarczy przelew na konto i wypełnienie odpowiedniego formularza dla fiskusa, o tyle w przypadku nieruchomości (mieszkania, domu, działki) przepisy Kodeksu cywilnego są bezwzględne. Umowa darowizny nieruchomości zawsze wymaga formy aktu notarialnego. Dokument sporządzony samodzielnie przez strony jest z mocy prawa nieważny i nie przenosi własności.

Jakie dokumenty przygotować przed wizytą w kancelarii?

Aby notariusz mógł sprawnie przygotować akt darowizny, strony muszą wcześniej dostarczyć odpowiedni komplet dokumentów. Pozwala to na dogłębną weryfikację stanu prawnego lokalu. Najczęściej wymagane dokumenty to:

Numer Księgi Wieczystej: Stanowi on podstawę do zweryfikowania obciążeń (np. kredytów) oraz prawowitego właściciela.

Podstawa nabycia nieruchomości przez darczyńcę: Czyli dokument potwierdzający, w jaki sposób obecny właściciel wszedł w posiadanie lokalu (np. wypis aktu notarialnego zakupu, przydział ze spółdzielni, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku).

Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego: Jeśli darczyńca sam nabył to mieszkanie w drodze spadku lub wcześniejszej darowizny (po 2006 roku), notariusz musi sprawdzić zaświadczenie o uregulowaniu lub zwolnieniu z podatku od tego wcześniejszego nabycia.

Zaświadczenia o braku zadłużenia: Najczęściej dotyczy to zaległości z tytułu czynszu wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, a także podatku od nieruchomości czy braku osób zameldowanych w lokalu.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego – kto ma to zrobić?

Wśród osób obdarowywanych krąży mit, że po otrzymaniu darowizny od rodziców trzeba w ciągu 6 miesięcy biec do urzędu skarbowego i złożyć formularz SD-Z2, aby zachować prawo do zwolnienia z podatku. W przypadku darowizny nieruchomości w formie aktu notarialnego jest to nieprawda.

Gdy umowa jest zawierana u notariusza, to właśnie on, jako płatnik, ma obowiązek przesłać odpowiednie informacje do urzędu skarbowego. Obdarowane dziecko nie musi wypełniać już żadnych dodatkowych deklaracji podatkowych dotyczących tej konkretnej nieruchomości – obowiązek zgłoszeniowy spełnia się w momencie podpisania aktu w kancelarii.

Jak zabezpieczyć swoje prawo do mieszkania? służebność osobista

Rodzice przekazujący dzieciom dorobek życia często obawiają się o swoją przyszłość. Zdarza się, że chcą podarować mieszkanie za życia, ale jednocześnie pragną mieć prawne zagwarantowanie, że będą mogli w nim mieszkać do samej śmierci. Rozwiązaniem tego problemu jest ustanowienie tzw. dożywotniej służebności osobistej mieszkania.

Zapis ten umieszcza się bezpośrednio w akcie notarialnym darowizny. Dzięki niemu, nawet jeśli obdarowane dziecko zdecyduje się w przyszłości sprzedać lokal, prawo dożywotniego zamieszkania darczyńcy pozostaje w mocy i wiąże każdego kolejnego nabywcę (jest wpisywane do Działu III księgi wieczystej).

Różnice między formami przekazania nieruchomości

Warto wiedzieć, że darowizna to nie jedyny sposób na przeniesienie własności na dzieci. Bardzo często wybieraną alternatywą jest umowa o dożywocie. Oba rozwiązania różnią się od siebie pod kątem skutków prawnych oraz finansowych.

Kryterium	Zwykła darowizna (z ewentualną służebnością)	Umowa o dożywocie
Podatek u notariusza	Brak (dla najbliższej rodziny).	Podatek od czynności cywilnoprawnych (2% PCC).
Obowiązki nabywcy	Brak określonych prawem obowiązków opiekuńczych.	Obowiązek pełnego utrzymania, opieki w chorobie, a nawet organizacji pogrzebu zbywcy.
Kwestia zachowku	Darowizna wlicza się do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku dla reszty spadkobierców.	Mieszkanie przekazane umową o dożywocie nie jest wliczane do zachowku.
Możliwość odwołania	Możliwa w przypadku udowodnienia tzw. „rażącej niewdzięczności” obdarowanego.	Tylko przez sąd i to w wyjątkowych przypadkach, najczęściej zamieniana na rentę.

Faq – najczęściej zadawane pytania

Ile wynosi taksa notarialna za sporządzenie darowizny mieszkania?

Koszty aktu notarialnego zależą od rynkowej wartości przekazywanej nieruchomości. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa maksymalne stawki taksy notarialnej, od których należy doliczyć podatek VAT. Do kosztów notarialnych dolicza się również opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz ewentualne opłaty za wypisy aktu.

Czy darowane mieszkanie wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków?

Zgodnie z przepisami prawa rodzinnego, przedmioty nabyte w drodze dziedziczenia, zapisu lub darowizny wchodzą do majątku osobistego osoby obdarowanej. Oznacza to, że mieszkanie podarowane synowi lub córce nie staje się automatycznie wspólną własnością ich współmałżonka, chyba że w akcie darowizny darczyńca wyraźnie zaznaczy, że chce obdarować oboje małżonków.

Czy można darować mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?

Tak, przepisy nie zabraniają przekazania w drodze darowizny nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka. Należy jednak mieć świadomość, że bank nadal ma prawo dochodzić swoich roszczeń z obciążonej nieruchomości, niezależnie od tego, czyim stała się ona własnością. Kredytobiorcą osobistym pozostaje wciąż darczyńca.

Czy darowiznę od rodziców można w przyszłości cofnąć?

Osoba przekazująca majątek może odwołać darowiznę już wykonaną, jednak wymaga to spełnienia bardzo restrykcyjnych warunków. Podstawą prawną do takiego działania jest dowiedzenie przez darczyńcę tzw. „rażącej niewdzięczności” obdarowanego, czyli np. celowego i świadomego działania na szkodę darczyńcy lub dopuszczania się wobec niego przestępstw.

Co w przypadku, gdy obdarowane dziecko umrze przed rodzicami?

Jeśli obdarowany umrze, darowana nieruchomość wchodzi w skład jego masy spadkowej i podlega normalnym regułom dziedziczenia (przechodzi na małżonka lub własne dzieci obdarowanego). Umowa darowizny nie traci ważności z powodu śmierci osoby obdarowanej. Jeśli w akcie zapisana była służebność mieszkania na rzecz rodziców, prawo to naturalnie nadal ich chroni.

Źródła informacji

Treści zawarte w powyższym artykule opierają się na aktualnie obowiązujących przepisach prawa polskiego. Najważniejsze regulacje dotyczące przekazywania majątku można znaleźć w:

Ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (określającej zasady zerowej grupy podatkowej).

Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (w szczególności przepisy Księgi trzeciej, tytułu XXXIII dotyczącego formy i odwołania darowizny).